L'épineuse question de l'achat ou de la location se pose continuellement pour les résidents français, en particulier à Paris et dans sa proche banlieue. Dans ce contexte, Virgil présente la deuxième édition de son indice, visant à traduire les conséquences des fluctuations du marché immobilier résidentiel pour les primo-accédants, à court et long terme.
Les primo-accédants parisiens subiront en moyenne une réduction de 38%de la surface pour un achat immobilier. Devenir propriétaire reste le moyen privilégié par les primo-accédants pour assurer leur indépendance financière à long terme, même face à l'inflation. Ces acheteurs aspirent généralement à acquérir une surface équivalente à celle qu'ils louent actuellement.
La superficie au mètre carré demeure un critère majeur pour les primo-accédants lors de leurs recherches. Malgré une légère baisse des prix d'achat dans la région parisienne, l'écart entre les prix d'achat et de location à Paris transforme cette aspiration en une illusion. En effet, avec un effort financier similaire, devenir propriétaire à Paris implique désormais de sacrifier une portion significative de superficie par rapport à la location, soit l'équivalent d'une pièce en moins.
En moyenne à Paris, les primo-accédants devront accepter une réduction de 38% de la surface s'ils veulent devenir propriétaires, comparé à 26% en 2022, marquant une perte de surface supplémentaire de12%. Pour illustrer, un jeune actif gagnant 40 000 € brut par an, résidant dans le 19e arrondissement, pourrait louer un appartement de 31m². Pour transformer son loyer en mensualité de prêt, il devrait sacrifier 11m² de superficie, en comparaison avec les 7m² de l'année précédente, ce qui se traduit par une perte de 4m² en seulement un an pour le même quartier. Cette situation s'explique en grande partie par l'accès au crédit : les taux d'emprunt ont doublé en un an seulement (passant de 1,5% en 2022 à 3,04% en 2023 pour un prêt immobilier sur 25 ans en Île-de-France) et les banques sont plus prudentes dans l'octroi de prêts.
Malgré les obstacles d'accès au crédit, les primo-accédants continuent de privilégier l'achat immobilier en raison de la perspective de constituer un patrimoine pour l'avenir, contrairement au loyer qui est une dépense pure.
Les fondateurs de Virgil, Keyvan Nilforoushan et Saskia Fiszel, expliquent :"Si la réduction de la superficie à l'achat peut sembler décourageante, elle doit être mise en perspective avec la création de richesse pour les propriétaires par rapport aux locataires. L'achat immobilier permet de constituer une épargne forcée, protégée de l'inflation grâce au taux fixe de l'emprunt. A mensualités équivalentes, une différence de richesse significative émerge au bout de 10 ans entre les propriétaires et les locataires, avec des écarts atteignant parfois plusieurs centaines de milliers d'euros."
Le dilemme entre rogner sur la superficie pour privilégier un quartier prestigieux ou opter pour une surface similaire tout en restant proche de Paris se pose. En 2022, l'indice Virgil avait mis en évidence l'impact de l'écart de superficie au cœur de Paris et avait favorisé l'est de la ville. En 2023, l'indice Virgil confirme partiellement cette tendance, tout en révélant des contrastes marqués, même au sein de l'est parisien.
Des villes auparavant prisées par les primo-accédants, telles que Montreuil (-33%), Charenton-le-Pont (-36%) ou Vincennes (-40%), sont devenues moins avantageuses pour les acheteurs. À l'inverse, Bagnolet (-14%), Aubervilliers (-13%), Ivry-sur-Seine (-19%) et Saint-Denis (-15%) gagnent en attrait et deviennent des secteurs clés, notamment grâce à l'implantation de nouvelles installations sportives liées aux Jeux Olympiques de Paris 2024.
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