Lorsque l’on achète un investissement locatif, plusieurs solutions s’offrent à vous: La location en bail vide ou la location en bail meublée. La différence peut vous sembler dérisoire mais en réalité les conséquences peuvent être assez importantes et avoir des incidences majeurs. Afin de définir ce qui est le plus intéressant pour votre investissement, nous allons vous détailler toutes les subtilités fiscales et juridiques de ces baux à travers les questions suivantes:
Quelle est la durée d’un bail ? Quand prend-il fin ? Quelle est la durée d’un préavis pour quitter une location ou récupérer son logement ? Comment rompre un bail ? Comment est imposé une location meublée ou vide ? Quels paramètres influencent le choix du bail ?
Quelle est la durée du bail ?
La principale différence entre bail meublée et non meublée est la durée. Si vous décidez de louer un bail meublée, la durée est de 1 an peu importe la désignation du locataire.
En revanche, pour une location vide, la durée est de 3 ans si vous êtes une personne physique ou une SCI, et 6 ans pour une personne morale (Société).
Quand le bail prend-il fin ?
Le bail prend généralement fin quand le locataire ou le propriétaire donne congé. Cependant, quand le bail arrive à son échéance, il est automatiquement renouvelé pour la période initiale. Il n’y a donc aucune nécessité de signer un nouveau bail ou de se mettre en relation avec le propriétaire / locataire pour l’en avertir.
Comment rompre un bail locatif ?
Pour rompre le bail locatif, le bailleur ou le locataire doit impérativement donner congé et respecter une période de préavis.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre peut être délivrée de plusieurs manières: par voie postale, par voie électronique (AR24), par huissier ou remis en main propre contre émargement. La durée de préavis n’est pas la même en fonction du bail et de qui est a l’initiative.
- Dénonciation à l'initiative du propriétaire:
Premièrement, peut importe le type de bail, le propriétaire est tenu de donner congé qu’au terme du bail.
- En location meublée, le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois. -
- En location vide, le préavis est légèrement plus long, 6 mois.
Dans tous les cas le congé ne peut être délivré que pour 3 raisons:
- 1°) Si le propriétaire souhaite vendre son bien. À noté que dans le cas d’une location vide, le locataire profite d’un droit de préemption.
- 2°) Si le propriétaire justifie d’un motif impérieux et légitime. Dans le cadre par exemple de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
cf: légifrance - 3°) Si le propriétaire souhaite reprendre son logement pour y loger un membre de sa famille ou l’occuper lui même à titre de résidence principale. Il devra alors indiquer au locataire nom, prénoms et adresse du membre de sa famille bénéficiaire.
- Dénonciation à l'initiative du locataire:
Dans le cadre d’une initiative provenant du locataire, le bail peut être dénoncé à tout moment.
- En bail meublée, le locataire devra respecter un délais de 1 mois.
- En bail vide: Le locataire devra respecter un préavis d’un délais de 3 mois.
Attention, peu importe le bail signé, le délai de préavis peut être ramené a 1 mois dans les cas
suivants:
- Lorsque le logement est situé dans un périmètre dit « zone tendue »
- En cas de problème de santé
- Si le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active « RSA »
- Dans le cas d’une mutation ou d’un premier emploi
Comment sont imposés les loyer de votre location ? Quel est le régime le plus rentable ?
- En location meublée, la fiscalité et la rentabilité brute est nettement plus intéressante
Le statut LMNP permet de recevoir des revenus dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux régimes d'imposition sont susceptibles de s'appliquer :
- Le micro-BIC (ou régime forfaitaire) s'applique lorsque les recettes locatives n'excèdent pas 70 000 €. Ce régime ouvre droit à un abattement de 50% des recettes, alors que dans le régime de la location nu en micro-foncier, il ne s'élève qu'à 30%. Il n'est en revanche pas possible de déduire des charges.
- Le régime réel, s'applique automatique au-dessus de 70 000 € de revenus locatifs (ou sur option en deçà de ce seuil), c'est le régime réel qui est applicable avec des avantages fiscaux à la clé. Il permet en effet de déduire les charges et de pratiquer l'amortissement, de sorte que les revenus locatifs sont réduits, voire ramenés à zéro. Pour mémoire, dans la location nue, il n'est possible que de déduire certaines charges. En cas d'option pour le régime réel, celle-ci est valable pour 2 ans et se renouvelle automatiquement pour la même durée.
Le loueur en meublé non professionnel imposé au régime réel peut, sous certaines conditions, déduire certaines charges des loyers tirés de ses locations meublées. Celles-ci doivent remplir les conditions de déduction des charges en BIC. À ce titre, elles doivent notamment être engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation, être effectives et appuyées de justificatifs. Absolument tout est déductible, les intérêts d’emprunt, les frais de dossiers, la CFE, la taxe foncière, l'eau, électricité, les amortissements, les frais de notaires, les frais d'agence, les frais de comptabilité, les assurances, et également l'ensemble des travaux.
En location vide, la rentabilité est nettement moins interessante.
Bien entendu, vous n’aurez pas a meubler le logement et vous occuper des réparations quand le matériel fera défaut, mais le loyer proposée sera bien entendu moins important qu’en location meublée. A surface, adresse et prestation égal, pour un même logement, des différences entre 10% et 30% peuvent se remarquer.
Coté fiscalité, dans le cadre du régime micro-foncier, la location vide permet un abattement de 30% sur les loyers si ils ne dépassent pas 15.000 euros par an. Cependant si vos charges sont plus importantes que l’abattement de 30%, alors il sera plus intéressant de vous tourner vers le régime réel.
Quels autres paramètres peuvent venir influencer le choix du bail ?
les caractéristiques propres du bien et de son environnement peuvent avoir une influence capitale sur votre projet et vos intentions.
- Les maison ou les appartement familiaux de plus de 3 pièces correspondront à des familles avec enfants recherchant un logement sur du long terme. Avec une durée d’engament plus longue, le locataire s’installe pour une durée, en générale, d’au moins 3 ans. Le bail vide sera alors aussi avantageux pour le propriétaire que le locataire sur ce type de bien. Les locataires pourront aménager le logement selon leurs désirs en y apportant leurs meubles et le loyer sera alors plus intéressant financièrement qu’un bail meublée. Le propriétaire, de son coté, pourra profiter d’une plus grande stabilité, impliquant une économie de frais d’agences en raison d’un turnover moins fréquent et d’une vacance locative minimisée.
- Les studio ou les deux pièces drainent des profils étudiants ou jeune couple actif recherchant dans 70% des cas, des logements déjà meublée pour éviter les tracas des déménagements . Les grandes villes tel que Paris attirent également des profils amenés a s’installer momentanément comme les expatriés ou les cadres en mission temporaire. La durée d’engagement (1 an minimum) étant plus courte, cela permet au propriétaire plus de souplesse pour potentiellement réviser le loyer, faire des travaux de rénovation ou changer de locataire si nécessaire.
