En France et notamment sur Paris et Neuilly-sur-Seine, l’effervescence pour la location airbnb ne désemplit pas. Entre 2011 et 2023, l’offre de logement meublé de tourisme est passée de 20.000 à 95.000 appartements sur Paris et 120.000 pour toute l’île de France. Malgré les efforts des pouvoirs publics dans la création de nouveaux logements, 20.000 résidences auraient été perdues en l’espace d’à peine 5 ans et 1.000 commerces en 4 ans. À cet effet la mairie de Paris tente depuis plusieurs années de réguler le marché locatif des logements meublés de tourisme en multipliant les mesures dissuasives et en rendant de plus en plus complexe la mise en location des logements. 

La location Airbnb en copropriété pose aujourd’hui des questions sur ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. Il est fort probable que vous ayez entendu de multiples informations plus ou moins claires et/ou officielles sur la règlementation en vigueur à Paris. Cet article a donc pour but de vous faire une synthèse des informations pertinentes à prendre en compte avant de mettre votre logement en location. Afin de maitriser toutes les ficelles juridiques et techniques, nous vous proposons une analyse sur plusieurs axes comprenant 3 études de cas:

==> Hypothèse 1: La location de votre résidence principale via Airbnb
==> Hypothèse 2: La location de votre résidence secondaire via Airbnb
==> Hypothèse 3: La location de votre local commercial via Airbnb

Hypothèse 1. La location de votre résidence principale via Airbnb

Une résidence principale est, techniquement, une résidence qui est occupée au moins 8 mois dans l’année, sauf cas de force majeur, problème de santé ou obligations professionnelles. Le plus courant et le plus simple à mettre en oeuvre est la mise en location de la résidence principale et cela nécessite de respecter certaines conditions :

1°) Ne pas dépasser 120 jours de mise en location dans l’année civile ( du 01/01 au 31/12).
Cette limite est encadrée par la législation sur la location airbnb à Paris et ne peut pas être dépassée.
A noter que votre compte airbnb est automatiquement suspendu si vous dépassez ce délai.

2°) Enregistrer votre logement sur le site internet de la mairie de votre commune. C’est une formalité obligatoire afin que la mairie puisse vérifier que vous ne dépassez pas la durée légale.

Si vous êtes locataire, attention. Plusieurs autres conditions sont nécessaires :

• vous devez impérativement avoir l’accord de votre propriétaire pour pouvoir mettre en location le logement
• Vous ne devez pas louer votre logement plus cher que le montant du loyer inscrit sur le bail.
• La location n’est pas autorisée si vous disposez d’un logement social.
  

Hypothèse 2. La location de votre résidence secondaire via Airbnb

Pour être totalement transparent et objectif, louer sa résidence secondaire en location saisonnière à Paris est proche du parcours du combattant. Des démarches beaucoup plus complexes et financièrement contraignantes sont demandées.

Voici les étapes obligatoires:

1°) Vous êtes dans l’obligation d’effectuer une procédure de changement d’usage en mairie afin de pouvoir louer votre résidence secondaire. Votre logement sera alors transformé en local « commercial » destiné à la location meublée de tourisme et pourra alors être mis en location.

    Vous devrez également respecter la règle de compensation suivante:

• Pour chaque mètre carré, une surface équivalente de locaux commerciaux doit être transformée en surface de logement. Il est à noter que la compensation est même doublée dans certains arrondissements parisien où la pénurie de logements est la plus forte (on parle alors de secteur de compensation renforcée). En d’autres termes, pour lutter contre l’assèchement du marché du logement d’habitation, certaines grandes villes comme Paris vous demandent d’acheter une surface commerciale en compensation, de la transformer en habitation et de la louer. Si vous ne trouvez pas de surface équivalente, la mairie vous propose également d’acheter un titre de compensation, avec un prix au mètre carré.

La mairie de Paris souhaite d’ailleurs allez plus loin, en instaurant un troisième seuil de compensation dans les zones ou l’offre de logement en hébergement touristique est déjà relativement importante. Courant année 2022, certains quartiers comme Montmartre, les Champs Élysées, le Marais, verront leurs superficies multipliés par trois.

2°) Vous devez procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier, cela correspond au changement de « statut » de votre logement.
Cf: mairie de Neuilly-sur-Seine

3°) Pour finir, vous devez enregistrer votre logement sur le site de la mairie de Paris ou de Neuilly-sur-Seine

L’alternative du bail mobilité pour les résidences secondaires
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Depuis les nombreuses modifications concernant la règle du changement d’usage et du mécanisme de compensation, la loi Elan a instauré une alternative: le bail mobilité. Ce bail permet aux propriétaires de louer leur résidence secondaire via les plateformes type airbnb pour des durées entre 1 et 10 mois maximum, non renouvelable, non reconductible. Bien plus sécurisant et fructueux qu’un bail classique il répond cependant à un cadre législatif contraignant pour le propriétaire.

Le bail mobilité est accessible à un locataire justifiant être :

• En formation professionnelle ;
• En études supérieures ;
• En contrat d'apprentissage ;
• En stage ;
• En engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ;
• En mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaire ou travailleur saisonnier).

Le bail mobilité doit être écrit et signé par les parties. Il doit également contenir les mentions suivantes :

1. Le montant du loyer et ses modalités de paiement.
2. La durée du bail.
3. La date de prise d’effet.
4. Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social s’il s’agit d’une société, le cas échéant ceux de son mandataire.
5. Le nom du locataire.
6. La mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le dépôt de garantie.
7. Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité.

Hypothèse 3: Vous souhaitez mettre en location sur Airbnb votre local commercial.

Même si les propriétaires de locaux commerciaux disposent déjà de la commercialité du bien et non pas à effectuer de changement d’usage, ils doivent cependant procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier.

Depuis les décisions prises par le conseil de Paris le 15 décembre 2021, deux nouvelles dispositions ont été votées pour dissuader les propriétaires de changer l’usage de leurs logements et commerces en hébergement de tourisme.

La première disposition, bien connu des propriétaires souhaitant louer leurs résidences secondaires, elle consiste a conditionner l’autorisation de changement d’usage au mécanisme de compensation obligatoire. (hypothèse 2)

La deuxième disposition, quant à elle, vient clairement colmater le gouffre juridique dans laquelle une multitude de propriétaires ont profité pour éviter la règle de compensation : la transformation de petits commerces en rez-de-chaussée en meublée de tourisme. Jusque là aucune autorisation n’était nécessaire. Désormais, à partir de 2022, le changement de destination sera soumis à une autorisation préalable de la mairie. Certaines rues sont d’ailleurs désormais protégées par le plan local d’urbanisme (PLU) et seront définitivement interdites aux transformations de commerces en meublée de tourisme.