Comment estime-t-on les combles d'un immeuble ?

Décider d'acheter les combles d'un immeuble en copropriété peut transformer votre appartement en un espace en duplex, offrant de nouvelles perspectives d'aménagement. Toutefois, avant de vous lancer dans cette aventure, il est essentiel de comprendre comment estimer le coût de l'achat des combles. Voici un guide pour vous aider à procéder à cette estimation.

Connaître vos droits en copropriété

Avant d'entamer le processus d'estimation pour l'achat des combles, il est primordial de bien connaître vos droits et de vous familiariser avec la réglementation applicable. En copropriété, vous avez des droits sur les parties privatives de votre logement, telles que les murs, les fenêtres, les plafonds, etc., ainsi qu'une part des parties communes. Toutefois, les combles peuvent être considérés comme des parties communes, ce qui signifie que vous ne pouvez pas les annexer sans autorisation.

Déterminer la nature des combles

La première étape consiste à déterminer si les combles sont de nature privative ou commune. Vous pouvez trouver cette information dans votre titre de propriété, l'état descriptif de division (EDD) ou le règlement de copropriété. Si ces documents indiquent que les combles font partie des parties privatives de votre lot, vous êtes libre de les aménager selon vos préférences, tout en respectant la législation en vigueur.

Si le règlement de copropriété désigne les combles comme des parties communes, vous ne pourrez pas les annexer sans autorisation. Vous devrez solliciter l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires pour les acquérir.

En cas d'imprécision

En cas de contradictions entre les documents concernant la nature des combles, il est recommandé de se référer à la loi du 10 juillet 1965 et à la jurisprudence. Si la qualification des combles demeure incertaine, les tribunaux auront pour rôle de trancher la question de leur appartenance.

Estimer le coût de l'achat des combles

L'estimation du coût de l'achat des combles repose sur plusieurs critères :

• Le prix de vente au mètre carré de la surface habitable dans la zone de la copropriété.
• La surface habitable des combles, qui sera ajoutée à votre bien existant. Cette mesure nécessite de délimiter l'espace au sol avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre, puis de multiplier la largeur par la longueur. Pour obtenir une estimation plus précise, il peut être judicieux de faire appel à un artisan spécialisé en aménagement de combles pour évaluer le volume après isolation.
• Une décote sur le prix au mètre carré en fonction de l'état des combles et de leur emplacement. Cette décote est basée sur le prix moyen au mètre carré de la zone, auquel est appliqué un pourcentage, par exemple, 50 %, pour prendre en compte les travaux à réaliser et les coûts d'acquisition élevés.

L'estimation du coût d'achat des combles est un élément essentiel pour prendre une décision éclairée. Cependant, gardez à l'esprit que cet investissement peut représenter une charge significative. En plus du prix d'achat, il faut prévoir les coûts des travaux, ainsi que les formalités et démarches qui peuvent être complexes et coûteuses. Faire appel à un géomètre expert est souvent nécessaire, avec un coût approximatif de 3 000 à 5 000 €.

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