Qu'est ce qu'une mise en location ?

La mise en location d'un bien immobilier est le processus par lequel un propriétaire met un bien immobilier à la disposition d'un locataire pour une durée déterminée moyennant le paiement d'un loyer. 

Cela implique de trouver un locataire, de fixer le loyer et les conditions de la location, de rédiger et de signer un contrat de location, et de gérer les relations entre le locataire et le propriétaire pendant la durée de la location.

Pour que l’opération soit réussie, sereine et lucrative, il faut veiller à bien choisir son locataire, à fixer correctement le loyer, les conditions de la location, du bail en fonction de la fiscalité et de son  projet.

En nous confiant la mise en location de votre bien, vous vous déchargez de toutes les démarches pour trouver un  locataire. Nous vous aidons et nous chargeons pour votre compte de :

- Choisir le bail adapté à votre projet

- Réaliser les diagnostics obligatoires

- Préparer et commercialiser votre bien pour trouver le bon locataire pour votre bien

- Organiser l’entrée dans les lieux de votre locataire avec l’établissement d’un état des lieux précis avec photos.

Première étape :  choisir le bail d’habitation adapté

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, vous devez choisir le type de bail que vous allez proposer à vos futurs locataires. Il existe plusieurs types de baux, chacun avec ses avantages et ses inconvénients. il est important de les examiner attentivement avant de prendre une décision. N'hésitez pas à nous consulter, en tant que professionnel de l'immobilier, nous pouvons vous aider à choisir le type de bail qui convient le mieux à votre propriété.

1. Le bail location vide

Le bail de location vide est le plus courant. Il s'agit d'un bail standard qui stipule les conditions de location telles que le montant du loyer, la durée de la location et les responsabilités de chaque partie. Toutefois les locataires doivent acheter leur propre mobilier et équipement. La loi du 6 juillet 1989 constitue le droit commun en matière de baux d'habitation et mixtes. Depuis son entrée en vigueur, son régime, d'ordre public a été étendu tant dans son champ d'application que dans son contenu (L. nº89-462 du 6 juill. 1989).

2. Le bail de location meublée

Le bail meublé de logement à usage de résidence principale est soumis à la loi nº89-462 du 6 juillet 1989. Il porte sur un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il est destiné aux propriétaires qui souhaitent louer leur bien avec des meubles et équipements. Ce type de bail offre plus de flexibilité aux locataires, car ils n'ont pas besoin d'acheter de mobilier et peuvent donc s'installer rapidement. Les loyers sont souvent plus élevés que pour une location vide. 

3. Le bail « Code civil » ou bail de droit commun

Le bail Code civil ou bail de droit commun est régi par les articles 1713 à 1778 du Code civil. Il permet aux parties de se mettre d’accord sur les modalités du bail. La rédaction du bail « code Civil » est assez libre. Mais le bail « code Civil »  est un bail dérogatoire à l’usage des baux d’habitations régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui sont réglementés et moins flexibles que les baux civils. Ainsi, les baux d’habitations classiques sont obligatoires pour la résidence principale du locataire (où le locataire demeure au moins 8 mois par an). L’alternative du bail civil est à envisager dans les cas où :

- Le locataire a déjà une résidence principale (la location est donc de type résidence secondaire) ;

- Le locataire est une entreprise et utilise le bien à des fins professionnelles ;

- Le locataire est un salarié, mais l’entreprise lui verse une allocation pour payer son loyer. On considère alors que son bail est lié à sa fonction et que le bailleur n’aurait pas loué sans cette condition. De ce fait, la location étant liée à la fonction on peut établir un bail code civil, même si le locataire loue pour un an et plus.

4. Le bail commercial

Le bail commercial est utilisé pour les locations commerciales. Il ne s’applique pas aux habitations.

5. Le bail mobilité 

Le bail mobilité est une innovation de la loi « Elan » nº2018-1021 du 23 novembre 2018. Il ne peut être conclu qu'avec certains bénéficiaires et pour une durée comprise entre 1 et 10 mois, sans possibilité de prolongation.

6. Le bail saisonnier

Le bail saisonnier est destiné aux locations de vacances. Il est plus court que les baux classiques.

Deuxième étape : réaliser les diagnostics immobiliers

La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire pour mettre en location. Il est normal d'informer le locataire sur l'état du logement, sur sa consommation énergétique, sur l'état de ses installations ou encore sur son exposition au bruit. La liste des diagnostics est encadrée et ils doivent être annexés au bail.

Troisième étape : préparer et commercialiser votre bien pour trouver le bon locataire

1. Conseiller et accompagner pour faire faire les réparations nécessaires

Avant de louer votre bien immobilier, assurez-vous qu'il est en bon état et qu'il ne nécessite pas de réparations. Si des travaux sont nécessaires, il est recommandé de les faire avant de mettre le bien sur le marché de la location. Depuis la loi Résilience et climat, l’appartement doit notamment respecter des normes de décence énergétique. Il faut que les travaux réalisés dans votre bien tienne compte de cette obligation.

2. Donner des conseils de bon sens comme celui de nettoyer votre bien

L’objectif est que votre bien immobilier soit  propre et accueillant pour les futurs locataires. 

3. Dépersonnaliser le bien immobilier

Enlevez tout ce qui pourrait rappeler votre présence dans le bien, comme des photos personnelles ou des objets de décoration spécifiques. Cela permettra aux locataires potentiels de mieux se projeter dans l'espace.

4. Fixer avec justesse le prix de location et le montant de la provision pour charges

Le prix de location doit être établi  en fonction de l'emplacement du bien, de ses caractéristiques, de son état et de la réglementation. Sur Paris, deux encadrements s’appliquent, celui de la loi ALUR et celui de la loi ELAN. Sur Boulogne-Billancourt, seul l’encadrement de la loi ALUR s’applique ce qui laisse plus de liberté quant la fixation du montant du loyer.

5. Faire des photos de qualité professionnelle et réaliser une visite virtuelle de votre bien pour une fiche commerciale et l’annonce qui sera diffusée

Pour créer une annonce immobilière professionnelle qui attirera l'attention des locataires potentiels, la photo est essentielle. C'est l'une des premières choses que les candidats locataires voient, il est donc important de faire en sorte qu'elles soient de qualité et représentent fidèlement votre bien.

6. Rédiger et publier l’annonce de votre bien sur les principaux sites internet et l’afficher dans notre vitrine

La rédaction d'une annonce de location immobilière est un exercice qui nécessite une certaine rigueur pour être efficace. Elle doit être concise, précise et claire afin d'attirer l'attention des potentiels locataires et de les convaincre de visiter le bien immobilier proposé. Certaines mentions sont obligatoires, d’autres sont nécessaires pour que l’annonce soit efficace :

- La description du bien immobilier : il est important de donner une description précise du bien immobilier en location, en incluant sa superficie, lenombre de pièces, les équipements, la disposition des pièces et l'état général du bien.

- La localisation : la localisation du bien est un critère important pour les locataires. Il est donc nécessaire de préciser le quartier ou la ville dans laquelle se trouve le bien, ainsi que les commodités à proximité (transports en commun, écoles, commerces, etc.).

- Le loyer : le montant du loyer doit être indiqué clairement, ainsi que les charges éventuelles qui sont à la charge du locataire.

- La durée du bail : il est important de préciser la durée du bail, ainsi que les conditions de renouvellement éventuel.

- Les modalités de dépôt de garantie : il est obligatoire de préciser le montant du dépôt de garantie exigé, ainsi que les modalités de restitution à la fin du bail.

- Les diagnostics techniques : il est obligatoire de mentionner les diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERNMT, etc.).

- Les honoraires de l'agence.

7. Poser un panneau « A louer » le cas échéant

Lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier, il est important de faire savoir aux potentiels locataires que celui-ci est disponible. La pose d'un panneau "à louer" peut être une méthode efficace pour attirer l'attention des personnes passant dans le quartier.

8. Accueillir et proposer votre bien aux clients qui entrent dans notre agence

L'accueil des clients peut être une cruciale dans la location d'un bien immobilier. C'est l'occasion pour l’âtre ce de présenter votre bien immobilier et de convaincre les clients de visiter le bien.

9. Solliciter notre fichier clients

Notre agence immobilière dispose d'un fichier clients qui peut être utile pour trouver des locataires rapidement et facilement.

10. Réaliser des visites et de comptes-rendus de visites afin de vous tenir informé en permanence

La visite de biens est un élément clé du processus  de location d'un bien immobilier. Il est ensuite essentiel de tenir des comptes-rendus détaillés au propriétaier bailleur pour qu'il soit informé et puisse suivre la commercialisation de son bien.

Quatrième étape: Choisir et organiser l’entrée dans les lieux de votre locataire

1. Constituer le dossier de location

Le dossier de candidat locataire permet au propriétaire de vérifier l'identité et la solvabilité du candidat locataire, ainsi que de s'assurer de la fiabilité de sa situation professionnelle et de son aptitude à prendre en charge les obligations locatives.

2. Étudier la solvabilité du candidat locataire (revenus, garants …)

La solvabilité du locataire est un élément crucial dans la location d'un bien immobilier. Elle permet de s'assurer que le locataire est en mesure de payer le loyer et les charges associées. En option, le propriétaire peut demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé

Vous avez le choix entre deux types de garantie pour vous prémunir contre les loyers impayés : la caution ou l'assurance loyer impayé (GLI). Le garant se portera caution pour votre locataire en cas d'impayé de loyer. Le même principe s'applique pour votre assurance. A vous de faire votre choix entre ces deux solutions, puisque vous ne pouvez pas cumuler les deux (sauf si vous louez à un étudiant).

3. Rédiger et organiser la  signature du bail aux conditions convenues

Préparer et signer le contrat de location. Ce document doit reprendre de nombreuses informations et doit être fait par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire 

4. Réaliser  un état des lieux d’entrée par un expert indépendant certifié et assuré

Une fois le contrat de location signé, l'étape finale est de réaliser l'état des lieux et de remettre les clés au locataire. L'état des lieux d'entrée est une étape très importante, puisqu'il s'agit de constater l'état du logement et de ses équipements lors de l'installation du locataire.

L'état des lieux d'entrée sera comparé avec l'état à son départ, lors de l'état des lieux de sortie.

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