L’encadrement des loyers reste, en 2025, un pilier incontournable du marché locatif parisien. Paris 13, arrondissement dynamique mêlant Butte-aux-Cailles, Maison Blanche, Olympiades et quartier de la Santé, n’échappe évidemment pas à ce dispositif. Pour les bailleurs comme pour les locataires, maîtriser les règles est indispensable pour sécuriser un contrat de location et éviter les litiges. Voici l’essentiel à retenir pour naviguer sereinement dans ce cadre réglementaire.
1. L’encadrement des loyers : un dispositif toujours en vigueur à Paris 13 en 2025
Depuis le 1er juillet 2019, Paris est officiellement soumis à l’encadrement des loyers, rétabli dans le cadre de la loi ELAN. En 2025, le dispositif est pleinement opérationnel et régulièrement actualisé par arrêté préfectoral.
Concrètement, cela signifie que tout nouveau bail, qu’il soit vide ou meublé, doit respecter :
Un loyer de référence (zone, époque de construction, typologie du logement).
Un loyer de référence majoré, seuil à ne jamais dépasser.
Un loyer de référence minoré (rarement appliqué mais existant dans les textes).
À Paris 13, où le marché attire étudiants, familles, jeunes actifs et investisseurs, cet encadrement structure la fixation des prix.
2. Comment se calcule le loyer autorisé en 2025 ?
Pour définir un loyer conforme, il faut d’abord connaître :
La zone administrative dans laquelle se situe le logement.
Le type de location : vide ou meublée.
Le nombre de pièces.
L’année de construction de l’immeuble.
La base de calcul est toujours le loyer de référence majoré, exprimé en €/m².
👉 Exemple : un 2-pièces meublé de 35 m² dans le secteur Butte-aux-Cailles n’aura pas le même plafond qu’un 3-pièces non meublé du côté de Maison Blanche.
Chaque secteur est régi par une grille actualisée annuellement.
3. Le complément de loyer : toujours possible, mais strictement encadré
Le complément de loyer peut être appliqué en 2025, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans la grille.
Ce n’est ni :
une bonne localisation,
un étage élevé,
une orientation recherchée,
un bon état général,
mais bien des prestations rares : terrasse exceptionnelle, vue panoramique, équipements haut de gamme réellement différenciants.
À Paris 13, l’usage montre que les compléments de loyer sont parfois contestés. Seuls les biens ayant une vraie valeur ajoutée objective peuvent légitimement en bénéficier.
4. Les risques en cas de dépassement du loyer encadré
Le bailleur s’expose à :
Une mise en conformité imposée par la Ville de Paris.
Un remboursement du trop-perçu au locataire.
Une amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
Les locataires ont 3 ans pour contester le loyer.
Dans un arrondissement aussi surveillé que Paris 13, l’exactitude du calcul est indispensable.
5. Baux concernés et baux exclus en 2025
Sont soumis à l’encadrement :
Baux de résidence principale (vides ou meublés).
Renouvellements.
Locations intermédiaires.
Colocations avec bail unique.
Sont exclus :
Baux mobilité.
Locations saisonnières.
Logements soumis à la loi de 1948.
Logements conventionnés ANAH.
6. Encadrement des loyers à Paris 13 : les tendances que nous observons en 2025
Dans les secteurs Butte-aux-Cailles, Corvisart, Tolbiac et Glacière, l’encadrement des loyers tend à :
Stabiliser les niveaux de loyers, malgré la demande soutenue.
Renforcer la qualité des logements proposés à la location.
Donner un avantage compétitif aux biens rénovés, performants énergétiquement et sans défauts structurels.
La demande reste forte dans les périmètres proches des transports (ligne 6, 7, 14, RER B), du Parc Montsouris et des universités. Les logements au prix encadré mais bien présentés trouvent preneur en quelques jours.
7. Comment être sûr que votre loyer est conforme ?
La prudence commande :
De vérifier la grille officielle actualisée chaque année.
D’analyser précisément les caractéristiques du bien.
D’évaluer objectivement la pertinence d’un éventuel complément.
Fredelion Butte-aux-Cailles vous accompagne dans ce calcul pour sécuriser la mise en location, fiabiliser le bail et éviter tout risque de redressement ou de contestation du locataire.
Conclusion
En 2025, l’encadrement des loyers à Paris 13 reste un dispositif incontournable. Pour les bailleurs, le respect des plafonds est une obligation légale ; pour les locataires, une garantie de transparence.
Dans un arrondissement aussi recherché que le 13ᵉ, une gestion saine et conforme des loyers reste un gage de sérénité et de performance locative.
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Notre équipe Fredelion Butte-aux-Cailles est à votre disposition.
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229 rue de Tolbiac et 50 rue des Cinq Diamants : Carte
